전세사기 피해자가 보증금을 받는 법적 절차

전세사기 피해 사례가 급증하고 있다. 현재 부동산 매매시세가 과거 체결한 전세시세보다 떨어지기 때문이다.
게다가 전세사기에 대한 뉴스와 기사들이 공포감을 높이고 있어 다세대, 오피스텔, 다가구 거래량이 줄었다.
전세사기 피해자(임차인)들이 전세보증금을 받기 위한 절차에 대하여 정리해 본다. 
 

1. 보증보험에 가입하였는지 여부

보증보험에 가입이 되어 있다면 보증보험의 요건에 부합하는지 확인하고 이행청구를 한다. 
다행히 보증보험 이행청구가 받아들여지면 다행이지만, 최근 보증보험사에서 이행청구를 거부하는 사례가 많다.
보증보험의 보증기간의 도과로 거부하는 사례가 많다. 전세계약기간의 만료일이 도래하기 전에 갱신거절의 의사표시를 증명하는 서류를 반드시 준비해두야 한다. 
 
이행청구를 하는 하기 위해서 임차권등기명령을 신청하여야 한다. 
만일 보증보험사의 이행청구 거부가 부적법하다면 보증보험금 청구 소송을 통해서 다투어야 한다. 
 

2. 전세권등기를 하였는지 여부

 
보증보험에 가입하지 않았지만, 전세권등기를 하였다면 전세기간 만료와 동시에 임의경매를 신청할 수 있다.
전세권등기를 하지 않았다면 보증금 반환 소송을 진행하여야 하고, 판결문을 수령하여 강제경매를 신청할 수 있다.
(지급명령신청을 할 수 있지만, 결정문의 송달이 안 될 가능성이 높다. 지급명령결정문은 공시송달이 불가능하므로 결국 소송으로 전환하여야 한다.)

3.  점유하는 부동산에 대하여 경매.공매가 진행 중이라면

 
배당요구 종기일 안으로 배당요구를 하여야 한다. 
전입과 확정일자를 갖추고 있는 경우라면 두 요건이 모두 갖추어진 날을 기준으로 순위배당(우선변제효력)을 받는다. 
소액임차인에 해당된다면 전입과 배당요구만으로 최우선변제를 받는다. 다만 경매개시결정 후 전입은 보호되지 않는다.
전세권등기를 하였다면 배당요구를 하여 배당을 받을 수 있다. 말소기준권리보다 선순위 전세권이지만 배당요구를 하지 않는 경우 낙찰자에게 보증금이 인수된다.  
만일 대항력만 인정되는 경우 (전입신고만 있고 확정일자 없는 경우, 전입신고와 확정일자 모두 갖추었지만 배당요구를 하지 않는 경우) 는 낙찰자를 상대로 보증금반환청구를 하여야 한다. 
 
위 권리보호 절차가 없다면 경매가 진행 중인 부동산에 대하여 가압류를 한다. 가압류는 우선권이 없고, 안분배당으로 진행되고, 가압류만으로는 배당을 받지 못하고 공탁금으로 묶인다. 수령을 위해서는 판결문이 요구된다.
 

4. 경매를 신청했으나 계속 유찰이 되는 경우 

전세사기 피해자가 보증금을 회수하기 위해서 경매를 신청했으나, 유찰을 계속하는 경우 어떻게 해야 하는가?
 

 
이렇게 유찰을 계속하는 물건의 특징은 임차인의 대항력이 존재하기 때문이다. 
아무리 낮은 가격으로 낙찰받는다 하더라도 전세 세입자가 배당받지 못한 보증금을 인수하기 때문이다.
 

 
권리분석을 하면 임차보증금이 1억7천만원이고, 대항력이 인정된다. 따라서 1천만원에 낙찰을 받더라도 낙찰자는 임차인에게 1억6천만원을 별도로 지급해야 하는 것이다.
그런데 지금의 부동산경기로 볼 때 매매시세는 1억7천만원 밑으로 형성된다.
아무도 낙찰을 받지 않을 것이고, 하염없이 유찰이 될 수 밖에 없는 구조이다.
 

 
22차 매각기일까지 진행되었고, 중간에 낙찰이 되었음에도 대금납부를 포기하였다. 
유찰을 거듭하다가 결국 무잉여기각으로 처리되었다. 
 
그렇다면 전세 세입자(임차인)가 입찰에 참여하여 보증금을 회수하는 방법을 알아보자
 

5. 전세 세입자(임차인)가 경매 입찰시 주의사항

임차인이 낙찰을 받으면 낙찰자(매수인)의 지위와 배당을 받을 지위를 공유한다.
이런 경우 매각허가결정 전 상계신청을 하여서 대금납부절차를 간소화 한다.
 
예를 들어 2억에 낙찰되고, 배당받을 금액이 2억이라고 가정하면 (경매신청비용 고려하지 않음)
대금납부기한까지 2억원을 납부하고, 한달 뒤 배당기일에 2억을 배당받지만,
 
상계신청으로 대금납부기일과 배당기일이 동일한 날로 정해지고, 대금을 납부할 필요가 없어진다.
 
여기서 중요한 부분이지만 많은 임차인들이 착오하는 부분이 있다.
배당받을 금액을 정확히 알지 못한다는 것이다. 상계금액에 착오를 일으키는 것이다.  
권리분석을 정확히 하지 못하기 때문에 사고가 발생한다.
 
전입신고 당시 등기부상 선순위 권리가 없다 하더라도, 배당시 임차인보다 먼저 배당받아가는 법정기일이 앞서는 세금과 임금채권 등 숨어있는 권리(리스크)가 있으므로 반드시 정확히 확인을 해야 한다.
 
2억의 보증금을 배당받을 것으로 예상하고 2억의 입찰가를 작성했는데, 법정기일이 앞서는 부가가치세 미납분 1억원이 있다면 임차인의 배당금은 1억으로 줄어든다. 
 
2억의 상계를 예상했지만, 1억만 상계처리되고 1억원은 추가로 납부해야 부동산의 소유권을 취득하게 된다. 
결국 3억원을 지급하는 결과가 된다. 
 

전세사기 피해자로 인정받은 임차인은 경매.공매절차에서 우선매수신고를 할 수 있다. 
https://cafe.naver.com/geonce/15

전세사기 피해자 우선매수 신청서 양식

 

6. 대항력 있는 전세사기 피해자가 직접 낙찰을 받는 경우 취득세 계산

 

유찰이 계속되어도 입찰자가 없는 이유는 임차인의 대항력으로 낙찰자는 보증금을 인수해야 하기 때문이다.   

 
만일 전세사기 피해자가 5천만원에 낙찰을 받는다면 5천만원을 취득가액의 기준으로 삼아 취득세를 납부하면 될까?
그렇다면 유찰을 많이 시킨 후 낙찰받는 것이 취득세 계산상 유리하다. 하지만 과세관청은 달리 판단한다.
 

 
낙찰가 기준이 아니라, 인수되는 임차보증금을 기준으로 판단하였다. 
 

 
최근 이러한 민원이 가장 많을 강서구청에 전화로 질의한 결과도 위와 같다. 
결론은 유찰이 많이 되어 저가에 낙찰받더라도 결국 임차보증금을 기준으로 취득세를 계산한다. 
 
다만 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 에 따라 2026년 12월 31일까지 취득세 감면혜택이 주어진다. 
(이 혜택을 받기 위해서는 전세사기피해자로 결정문을 받아야 한다.)
 
1. 지방세법 에 따라 산출한 취득세액이 200만원 이하인 경우에는 취득세 면제
2. 지방세법 에 따라 산출한 취득세액이 200만원을 초과하는 경우에는 200만원을 공제
 

7. 낙찰 보유 후 매각으로 보증금을 회수 

 
전세사기 피해자가 입찰에 응하지 않는 경우 무잉여 기각으로 경매신청비용만 잃어버리는 결과에 이른다.
결국 자신이 낙찰받고 보유 후 매각하면서 보증금을 회수한다. 
예를 들면, 2억원의 보증금을 회수하기 위한 경매절차에서 2억원에 낙찰받은 후
2억원에 매도할 시점까지 기다리는 것이다.  
 
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 재산세 감면혜택은 받는다. 다만 양도세에 관한 규정은 없다.
 
전세사기피해자가 전세사기피해주택을 보유하고 있는 경우에는 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년간 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 경감한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 전세사기피해주택에 대해서는 재산세의 100분의 50을 경감한다.
2. 전용면적 60제곱미터 초과인 전세사기피해주택에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다.

8. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 에 따른 혜택

 
전세사기 피해자로 결정문을 받은 경우 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 에 따른 혜택을 받을 수 있다. 
단, 법에서 요구하는 요건을 갖추어 신청서를 제출하여야 한다. 
https://cafe.naver.com/geonce/12

전세사기피해자 결정 과정 및 신청서 양식

 
전세사기 피해자와 관련한 문의는 02 540 5600